Die neue HOAI von HOAI.de

Neue HOAI ab 01.01.2021:

Referentenentwurf für die neue HOAI liegt vor!

Nach dem Entwurf des Gesetzes zur Regelung von Ingenieur- und Architektenleistungen (ArchLG), siehe hierzu unseren Newsletter Nr. 36 vom 01.07.2020, hat das für die HOAI zuständige Bundesministerium für Wirtschaft und Energie (BMWi) nunmehr am 07.08.2020 den ersten Referentenentwurf für die neue und auf Grundlage des Urteils des EuGH vom 04.07.2019 (Rechtssache C-377/17) anzupassende HOAI vorgelegt. In einem ersten Schritt wurde der Referentenentwurf zunächst den Fachkreisen und Verbänden zur Stellungnahme bis zum 24.08.2020 vorgelegt.

Der Entwurf sieht vor, dass die bisherige Struktur der HOAI erhalten bleibt. Es handelt sich also um einen „minimalinvasiven“ Eingriff in die HOAI, wie er im Vorfeld bereits erwartet worden ist.

Zukünftig wird es demnach keine verbindlichen Mindest- und Höchstsätze mehr, sondern nur noch Orientierungswerte geben. Die Honorare für alle Architekten- und Ingenieurleistungen können frei vereinbart werden.

Allerdings ist zu berücksichtigen, dass die HOAI jetzt einen sog. „Basishonorarsatz“ vorsieht, der immer dann als vereinbart gilt, wenn über die Höhe der Vergütung keine Vereinbarung in Textform getroffen wurde. Dies gilt für alle Grundleistungen und damit auch für die in der Anlage 1 zur HOAI geregelten „Beratungsleistungen“.

Die strenge Formvorschrift der HOAI (Schriftform gem. § 126 BGB) wurde entschärft. Künftig ist die Textform (§ 126b BGB) ausreichend. Auch der Zeitpunkt der Honorarvereinbarung („bei Auftragserteilung“) soll entfallen, so dass Honorarvereinbarungen dann künftig in Textform auch noch nach Auftragserteilung abgeschlossen werden können.

Die bisherigen Honorartafeln der HOAI 2013 wurden unverändert übernommen. Insofern entspricht der bisherige Mindestsatz der HOAI 2013 dem neuen Basishonorarsatz der HOAI 2021.

Verbraucher sind spätestens bei Abgabe des Angebots auf die Möglichkeit hinzuweisen, dass die HOAI-Honorare in der Honorarvereinbarung auch unter- oder überschritten werden können.

§ 7 HOAI, der das „Kernstück“ der HOAI darstellt und der in der HOAI 2013 das verbindliche Preisrecht geregelt hat, wurde im Hinblick auf das Urteil des EuGH vom 04.07.2019 grundlegend geändert und soll nach dem Referentenentwurf vom 07.08.2020 in der neuen HOAI wie folgt lauten:

§ 7 Honorarvereinbarung

(1) Das Honorar richtet sich nach der Vereinbarung, die die Vertragsparteien in Textform treffen. Sofern keine Vereinbarung über die Höhe der Vergütung in Textform getroffen wurde, gilt der Basishonorarsatz als vereinbart, der sich bei der Anwendung der Honorargrundlagen des § 6 ergibt.

(2) Der Auftragnehmer hat den Auftraggeber, sofern dieser Verbraucher ist, spätestens mit der Abgabe eines Angebots in Textform darauf hinzuweisen, dass ein höheres oder niedrigeres Honorar als die in den Honorartafeln dieser Verordnung enthaltenen Werte vereinbart werden kann.

(3) Für Planungsleistungen, die technisch-wirtschaftliche oder umweltverträgliche Lösungsmöglichkeiten nutzen und zu einer wesentlichen Kostensenkung ohne Verminderung des vertraglich festgelegten Standards führen, kann ein zusätzliches Erfolgshonorar in Textform vereinbart werden. Das Erfolgshonorar kann bis zu 20 Prozent des vereinbarten Honorars betragen. Für den Fall, dass in Textform festgelegte anrechenbare Kosten überschritten werden, kann ein Malus-Honorar in Höhe von bis zu 5 Prozent des vereinbarten Honorars in Textform vereinbart werden.

Die HOAI 2021 soll zukünftig nicht mehr nur auf Inländer anwendbar sein. Einer Beschränkung auf Inländer bedarf es jetzt nicht mehr, nachdem es keine verbindlichen Mindest- und Höchstsätze mehr gibt.

Die neue HOAI soll noch in diesem Jahr verabschiedet werden. Für das Inkrafttreten der geänderten HOAI soll es diesmal ein festes und vorbestimmtes Datum geben. Demnach soll die neue HOAI am 1. Januar 2021 in Kraft treten und auf alle Vertragsverhältnisse anzuwenden sein, die nach ihrem Inkrafttreten begründet worden sind.

HOAI 2021 - Was ist neu?

Hintergründe der neuen HOAI – Warum gibt es eine neue HOAI?

Der Europäische Gerichtshof (EuGH) hat in seinem Urteil vom 04.07.2019 festgestellt, dass die verbindlichen Mindest- und Höchstsätze der HOAI gegen Europarecht verstoßen. Deshalb musste die Bundesrepublik Deutschland diesen Verstoß der HOAI gegen Europarecht innerhalb eines angemessenen Zeitraums beseitigen. Hierzu wurden sowohl die gesetzliche Ermächtigungsgrundlage zur HOAI, das Gesetz zur Regelung von Ingenieur- und Architektenleistungen (ArchLG), als auch die HOAI selbst geändert. Die neue HOAI behält ihre bisherige Struktur. Es handelte sich bei den Änderungen also um einen „minimalinvasiven“ Eingriff in die HOAI, mit dem lediglich die aufgrund des EuGH-Urteils vom 04.07.2021 erforderlichen Anpassungen vorgenommen wurden.

Am 06.11.2020 hat der Bundesrat der neuen HOAI 2021 zugestimmt. Die entsprechende „Erste Verordnung zur Änderung der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure vom 2. Dezember 2020“ wurde im Bundesgesetzblatt Teil I Nr. 58 vom 7. Dezember 2020 veröffentlicht.

Damit gilt die HOAI 2021 für alle ab dem 01.01.2021 abgeschlossenen Verträge.

Für die vorher abgeschlossenen Verträge gilt weiterhin die alte HOAI 2013 (oder sogar noch die vorherigen Fassungen, was vom Zeitpunkt des Vertragsabschlusses abhängt) mit den sich daraus ergebenden Unsicherheiten bei der Frage, ob die Mindest- und Höchstsätze für die alten (vor dem 01.01.2021 geschlossenen) Verträge noch Anwendung finden. Diese Frage liegt aktuell beim EuGH zur Beantwortung. Mit einer Entscheidung darüber ist in der zweiten Jahreshälfte des Jahres 2021 zu rechnen.

Neuer Anwendungsbereich der HOAI 2021

Der bislang nur auf Inländer beschränkte Anwendungsbereich der HOAI wurde aufgehoben. Einer Beschränkung des Anwendungsbereichs der HOAI auf Inländer bedarf es jetzt nicht mehr, nachdem es keine verbindlichen Mindest- und Höchstsätze mehr gibt.

Die nach dem Urteil des BGH vom 22.05.1997 (Az.: VII ZR 290/95) geltende leistungsbezogene (und nicht berufsstandsbezogene) Anwendung der HOAI bleibt bestehen, worauf in der amtlichen Begründung zur HOAI 2021 explizit hingewiesen wurde.

Entfall verbindlicher Mindest- und Höchstsätze – kein verbindliches Preisrecht mehr!

Die HOAI 2021 enthält keine verbindlichen Mindest- und Höchstsätze mehr. Mit dem Entfall der verbindlichen Mindest- und Höchstsätze für Grundleistungen sind jetzt alle Architekten- und Ingenieurhonorare frei verhandelbar.

Der bislang verbindliche Mindestsatz wird jetzt in der HOAI 2021 zu einem unverbindlichen „Basishonorarsatz“, der eine unverbindliche Untergrenze darstellt. Der bisherige Höchstsatz wird in der HOAI 2021 als „oberer Honorarsatz“ bezeichnet.

Honorartafeln als Orientierungswerte

Die bisherigen Honorartafeln werden zwar beibehalten; sie sind jedoch nicht mehr verbindlich. Die in den Honorartafeln enthaltenen Werte oder Honorarspannen dienen den Vertragsparteien jetzt nur noch zur „Honorarorientierung“. Dies ist in dem neu eingefügten § 2a der HOAI 2021 geregelt.

Nach den vorgenommenen Änderungen wird jetzt in der gesamten HOAI nicht mehr von Mindest- oder Höchstsätzen gesprochen. Die Honorartafeln enthalten weiterhin Honorarspannen vom neu eingeführten Basishonorar (das dem bisherigen Mindestsatz entspricht) bis zum oberen Honorarsatz (der dem bisherigen Höchstsatz entspricht). Es gibt nach wie vor Honorarzonen und anrechenbare Kosten oder Verrechnungseinheiten.

Honorarvereinbarung auch nach Vertragsabschluss in Textform

Wirksame Honorarvereinbarungen nach der HOAI 2021 müssen nicht mehr, wie dies bislang der Fall war, schriftlich abgeschlossen werden. Hier reicht jetzt die Textform aus. Auch der bislang maßgebliche Zeitpunkt für den Abschluss einer Honorarvereinbarung „bei Auftragserteilung“ ist entfallen. Insofern können Honorarvereinbarungen jetzt auch noch nach Vertragsabschluss wirksam getroffen werden. Einzige Vorgabe der HOAI 2021 ist dabei die Einhaltung der Textform. Damit können wirksame Honorarvereinbarungen z.B. auch durch Briefe ohne Unterschrift, Kopien vom Original, per Telefax, durch Emails oder sogar durch SMS, WhatsApp ec. abgeschlossen werden.

Die Textform ist in § 126 BGB definiert, der wie folgt lautet:

§ 126b Textform

Ist durch Gesetz Textform vorgeschrieben, so muss eine lesbare Erklärung, in der die Person des Erklärenden genannt ist, auf einem dauerhaften Datenträger abgegeben werden. Ein dauerhafter Datenträger ist jedes Medium, das

1. es dem Empfänger ermöglicht, eine auf dem Datenträger befindliche, an ihn persönlich gerichtete Erklärung so aufzubewahren oder zu speichern, dass sie ihm während eines für ihren Zweck angemessenen Zeitraums zugänglich ist, und

2. geeignet ist, die Erklärung unverändert wiederzugeben.

Für die Einhaltung der Textform bedarf es daher weder einer eigenhändigen Unterschrift noch einer elektronischen Signatur. Es ist ausreichend, wenn die Erklärung den Namen des Erklärenden enthält.

Eine wirksame Honorarvereinbarung ist nach der HOAI 2021 auch dann noch möglich, wenn der Planer schon mit seinen Leistungen begonnen hat. Auch Änderungen bereits bestehender Honorarvereinbarungen sind jetzt problemlos möglich. Nach der bisherigen Rechtslage bis zur HOAI 2013 war es nach Vertragsabschluss nicht mehr ohne weiteres möglich, ein höheres Honorar als den Mindestsatz zu vereinbaren. Dies ist jetzt anders.

Nur dann, wenn die Vertragsparteien keine Honorarvereinbarung in Textform treffen, gilt der Basishonorarsatz als vereinbart, der dann gemäß § 6 HOAI nach den Honorarberechnungsregelungen der HOAI zu ermitteln ist.

Basishonorar bei formunwirksamer Honorarvereinbarung

Wird die von der HOAI 2021 in § 7 Abs. 1 vorgegebene Textform nicht eingehalten, dann gilt der Basishonorarsatz als vereinbart. Dies gilt auch für Beratungsleistungen aus der Anlage 1.

Hinweispflichten bei Verträgen mit Verbrauchern

Bei Verträgen mit Verbrauchern müssen Architekten und Ingenieure zukünftig die Vorschrift des § 7 Abs. 2 HOAI 2021 beachten. Danach müssen sie ihren möglichen Vertragspartner spätestens mit Abgabe ihres Angebots in Textform darauf hinweisen, dass für die Planerleistung ein niedrigeres oder auch ein höheres Honorar vereinbart werden kann, als es sich aus den Honorartafeln der neuen HOAI ergibt. Erfolgt dieser Hinweis nicht, kann der Planer nur ein Honorar in Höhe des Basishonorarsatzes verlangen. Ein etwaig vereinbartes höheres Honorar ist also nicht mehr durchsetzbar, ein niedrigeres Honorar bleibt aber bestehen.

Beratungsleistungen in Anlage 1 aufgewertet

Die in der Anlage 1 enthalten Beratungsleistungen gelten nach der HOAI 2021 als weitere Fachplanungsleistungen. Die Überschrift der Anlage 1 lautet deshalb nunmehr: „Weitere Fachplanungs- und Beratungsleistungen“. Damit wurde die Anlage 1 aufgewertet. Dies ändert zwar nichts daran, dass die Vergütung für die in der Anlage 1 aufgezählten Leistungen, wie z.B. die Umweltverträglichkeitsstudie, die Bauphysik, den Wärmeschutz, die Energiebilanzierung, die Bauakustik, die Raumakustik, die Geotechnik oder die vermessungstechnischen Leistungen auch zukünftig frei vereinbart werden können. Jedoch findet der Basishonorarsatz der HOAI 2021 auch auf diese Leistungen Anwendung.

Keine Änderungen bei den Besonderen Leistungen

Die HOAI 2021 definiert nach wie vor in § 3 die Grundleistungen und die Besonderen Leistungen. Wie schon vorher, können neben den Grundleistungen auch beliebige Besondere Leistungen vereinbart werden. Zur Höhe der Vergütung von Besonderen Leistungen enthält auch die HOAI 2021 keine Vorgaben.

Entfall der Benennung einzelner Honorarzonen und deren Planungsanforderungen

§ 5 Abs. 1 HOAI wurde umfassend neu formuliert. Dort werden jetzt nicht mehr die einzelnen Honorarzonen und deren Planungsanforderungen aufgeführt. Stattdessen wird nunmehr geregelt, dass die Grundleistungen der Flächen-, Objekt- oder Fachplanungen zur Berechnung der Honorare gemäß den jeweiligen Planungsanforderungen Honorarzonen zugeordnet werden. Ausgehend von der Honorarzone I soll ansteigend der Schwierigkeitsgrad der Planung durch die Honorarzonen eingestuft werden. Diese Änderung wird voraussichtlich keine nennenswerten Auswirkungen in der Praxis haben.

Fälligkeit von Honoraren nach § 650g Abs. 4 BGB und Abschlagszahlungen nach § 632a BGB

§ 15 der HOAI 2021 verweist jetzt nur noch auf die Regelungen im BGB. Demnach gilt für die die Fälligkeit der Honorare für die von der HOAI erfassten Leistungen § 650g Absatz 4 BGB. Für das Recht, Abschlagszahlungen zu verlangen, gilt § 632a BGB.

Für die Praxis wird dies keine nennenswerten Auswirkungen haben, da auch schon bislang der Architekten- und Ingenieurvertrag als Werkvertrag (oder dem Werkvertrag ähnlicher Vertrag) den werkvertraglichen Regelungen des BGB unterlag.

Der für Architekten- und Ingenieurverträge einschlägige § 650g Abs. 4 lautet wie folgt:

(4) Die Vergütung ist zu entrichten, wenn

1. der Besteller das Werk abgenommen hat oder die Abnahme nach § 641 Absatz 2 entbehrlich ist und

2. der Unternehmer dem Besteller eine prüffähige Schlussrechnung erteilt hat.

Die Schlussrechnung ist prüffähig, wenn sie eine übersichtliche Aufstellung der erbrachten Leistungen enthält und für den Besteller nachvollziehbar ist. Sie gilt als prüffähig, wenn der Besteller nicht innerhalb von 30 Tagen nach Zugang der Schlussrechnung begründete Einwendungen gegen ihre Prüffähigkeit erhoben hat.

Die Rechnungen (Abschlags- und Schlussrechnungen) von Architekten und Ingenieuren müssen so aufgestellt sein, dass der Auftraggeber diese auch nachvollziehen und prüfen kann. Auftraggeber müssen beachten, dass Einwendungen gegen die Prüfbarkeit nach § 650g Abs. 4 BGB innerhalb von 30 Tagen nach Zugang der Schlussrechnung mit einer entsprechenden Begründung, warum die Schlussrechnung nicht prüfbar ist, erhoben werden müssen.

Matthias Hilka Rechtsanwalt und Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht

Bundestag beschließt weitergehende vertragsrechtliche Regelungen aus Anlass der COVID-19-Pandemie

hier: gesetzliche Vermutung zugunsten Gewerberaummieter/Pächter

Am 17.12.2020 hat der Gesetzgeber nunmehr neu in Artikel 240 § 7 EGBGB eine gesetzliche Vermutung zugunsten von Gewerberaummietern und Pächtern geschaffen, die eine Annahme des Vorliegens der Störung der Geschäftsgrundlage und damit in der Rechtsfolge eine Anpassung des Gewerberaummietvertrages oder Pachtvertrages im Einzelfall erleichtert. Diese gesetzliche Regelung gilt nicht nur für den derzeit noch fortwährenden, sondern auch für den ersten Lockdown vom 16.03.2020 bis zum 17.04.2020 und ist neben dem am 27.03.2020 eingeführten Kündigungsmoratorium für die Mieten April 2020 bis Juni 2020 geschaffen worden.

Mit der Gesetzesänderung am 17.12.2020 überlässt es der Gesetzgeber weiterhin dem Einzelfall, ob und ggf. in welcher Höhe der Mieter/Pächter zur Reduzierung der Miete/Pacht während staatlich angeordneter Schließungsmaßnahmen berechtigt ist. Die hierzu ergangene landgerichtliche Rechtsprechung ist uneinheitlich. Überwiegend wurden bislang Mietminderungsansprüche, Vertragsanpassung wegen Störung der Geschäftsgrundlage u. a. verneint (vgl. beispielsweise LG Heidelberg, Urteil vom 30.07.2020 – 5 O 66/20; LG Zweibrücken, Urteil vom 11.09.2020 - HK O 17/20; LG Frankfurt am Main, Urteil vom 02.10.2020 – 2 15 O 23/20). Es sind jedoch ebenso Entscheidungen zugunsten der Mieter auf Mietreduzierung ergangen (vgl. LG München, Urteil vom 22.09.2020 – 3 O 4495/20 und LG Mönchengladbach, Urteil vom 02.11.2020 – 12 O 154/20).

Vermietern wie Mietern kann spätestens nach der weiteren gesetzlichen Regelung nur empfohlen werden, (schriftformkonforme) Regelungen zur geschuldeten Miete/Pacht während hoheitlicher Schließungsmaßnahmen inkl. der betroffenen Zeiträume, Verzugszinsen u. a. zu treffen. Mit jedem Neuabschluss eines Mietvertrages oder Nachtrages ist ebenso der Abschluss einer sogenannten „Pandemieklausel“ anzuraten, da die gesetzlichen Regelungen und deren Anwendung nicht eindeutig sind.

Dr. Stefan Schlimm Rechtsanwalt Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht